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De l’annulation du congé donné par le bailleur

En droit suisse, le locataire est protégé par les dispositions du code des obligations relatives au contrat de bail (art. 253 ss CO).

En particulier, il existe certaines situations dans lesquelles le locataire peut faire annuler le congé reçu par le bailleur (art. 271 , 271a CO).

Il convient de préciser d’une part que cette possibilité n’est offerte que lorsqu’il s’agit d’un bail portant sur un logement d’habitation ou sur un logement commercial, d’autre part que l’annulation d’un congé est à distinguer de la nullité d’un congé (art. 266o CO). En ce sens, à la différence du congé nul, le congé annulable est valable aussi longtemps que le juge ne l’a pas annulé (avec effet rétroactif, ex tunc).

Ainsi, sous réserve de quelques exceptions, le congé donné par le bailleur est notamment annulable (art. 271a I CO) :

a. parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail ;

b. dans le but d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer ;

c. seulement dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué ;

d. pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi ;

e. dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur :
  1. a succombé dans une large mesure ;
  2. a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions ;
  3. a renoncé à saisir le juge ;
  4. a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire ;
f. en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.

En particulier, le « congé-représailles », soit celui donné par le bailleur pour « se venger » du locataire qui fait valoir de bonne foi des prétentions issues du contrat (art. 271a I let. a CO), suppose que le locataire fasse valoir une prétention fondée sur le bail hors d’une procédure en justice. Il n’est pas obligatoire que la prétention soit de nature pécuniaire, elle peut également concerner autre chose que de l’argent mais doit revêtir tout de même une certaine importance. Par ailleurs, il faut un rapport de causalité entre la prétention requise d’une part et la résiliation du bail d’autre part. Pour que l’annulation soit admise, il suffit de démontrer les faits avec une grande vraisemblance. A titre d’exemple, un lien temporel étroit entre la prétention et la résiliation peut servir d’indice probant.

Enfin, si le locataire entend contester son congé il doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours suite à la réception de celui-ci (art. 273 CO). Ce délai est un délai péremptoire dans la mesure où il ne peut être ni prolongé ni interrompu. En Valais, l’autorité de conciliation est la Commission de conciliation en matière de bail qui siège à Sion.
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