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Les arrêts édités en ligne ont trait à des cas singuliers pour lesquels notre Étude s'est engagée.
Ces jugements sont répartis en fonction des divers domaines du droit.

Notre site apporte simplement des informations indicatives, ne donnant en fait qu'un premier éclairage.

Seul un avis personnalisé est à même de répondre probablement aux interrogations singulières de chacun.

Les questions fréquentes ne sont publiées qu'à titre d'indication générale et ne doivent pas être assimilées à un avis de droit définitif. Chaque cas est singulier et doit être traité comme un cas unique nécessitant donc une réponse différenciée

Quelles sont les dispositions pour que je puisse résilier le bail à loyer pour habitation de mon locataire ?

1) Du congé ordinaire

a. En cas de bail à durée déterminée
Si le contrat est conclu pour une durée fixe, soit car la date de fin de ce dernier est réglée soit car la durée est limitée à un laps de temps déterminé, le contrat de bail prend fin avec l’écoulement du temps. Aucune résiliation n’est nécessaire.
Néanmoins, si au terme du contrat le locataire ne déménage pas, le bailleur, qui ne souhaite pas  prolonger le bail doit lui demander de quitter les lieux et fixer un délai à cet effet. Cela étant, il est conseillé d’envoyer cette communication par lettre recommandée. Dans le cas inverse, si le bailleur omet de le faire, la présomption légale de prolongation tacite du bail à durée déterminée s’applique. En effet, si le locataire continue à faire usage de l’habitation pendant un certain temps en s’acquittant du loyer, au su et sans opposition du bailleur, le bail est considéré comme reconduit. 

b. En cas de bail à durée indéterminée
Si aucune durée de bail n’a été convenue, le bail est réputé être conclu pour une durée indéterminée. Dans un tel cas, le bailleur doit donner le congé au locataire en respectant le préavis de congé et les échéances prévues par le contrat ou la loi doivent, à savoir un délai de trois mois au minimum pour un logement.

2) Du congé extraordinaire
 
Que le contrat soit conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, il est toujours possible pour le bailleur de résilier le contrat en invoquant les motifs extraordinaires ci-dessous.

1. En cas de faillite du locataire, le bailleur peut mettre fin au bail à condition qu’il ne reçoive pas dans un délai convenable des sûretés pour les loyers à venir (art. 266h CO).
2. Le décès du locataire représente en outre une condition de résiliation extraordinaire pour le bailleur (art. 266i CO).
3. La demeure du locataire est une autre cause de résiliation extraordinaire (art. 257d CO). En effet, si le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou des frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer un délai de paiement, à savoir minimum 10 jours en lui signifiant explicitement que faute de paiement dans le délai imparti, il résiliera le bail. Cette communication doit être faite par écrit, étant précisé que pour des raisons de preuve, il est toujours mieux de l’effectuer par pli recommandé. Faute de paiement dans le délai, le bailleur est en droit de résilier le contrat avec un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
4. La loi permet aussi de résilier le contrat de bail si le locataire ne fait pas usage du bien avec le soin nécessaire. Il est avant tout tenu d’user de la chose louée conformément au contrat, en d’autres termes d’observer toutes les clauses contractuelles qui en déterminent l’usage tant d’un point de vue qualitatif que quantitatif. Ainsi, le locataire s’expose à la résiliation anticipée de l’art. 257f CO s’il manque de diligence ou d’égard, s’il use de la chose d’une manière non conforme au  contrat ou s’il ne porte pas à ses voisins les égards qui leur sont dus. Le bailleur devra néanmoins observer un délai de résiliation de 30 jours pour la fin d’un mois, sauf si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose, le bail pourra être résilié avec effet immédiat.
5. Les parties peuvent résilier le bail lorsque des conditions particulières en rendent l’exécution intolérable (art. 266g CO). Il doit s’agir de justes motifs à savoir des circonstances exceptionnelles inconnues et imprévisibles lors de la conclusion du contrat, qui rendent la poursuite du bail intolérable (ATF 122 III 262). Ces circonstances doivent objectivement revêtir une telle gravité qu’il est impossible à la partie touchée, en toute bonne foi, de continuer à remplir ses obligations jusqu’au prochain terme ordinaire de congé.

3) De la forme du congé
 
Peu importe la durée du contrat, ou le motif du congé, ce dernier doit toujours respecter les différentes prescriptions de forme ainsi que les délais et termes susmentionnés (art. 266a CO).
Ainsi, le congé doit toujours être donné par écrit en utilisant la formule agréée par le canton indiquant au locataire la manière de procéder s’il désire contester la résiliation (art. 266l CO). Pour des raisons de preuve, l’envoi par pli recommandé devrait être privilégié par le bailleur. Dans le cas où l’objet du bail sert de logement à une famille, même si le bail a été signé par un seul des conjoints, tous les actes de procédure doivent être envoyés séparément aux deux époux (art. 266n CO).
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