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Les arrêts édités en ligne ont trait à des cas singuliers pour lesquels notre Étude s'est engagée.
Ces jugements sont répartis en fonction des divers domaines du droit.

Notre site apporte simplement des informations indicatives, ne donnant en fait qu'un premier éclairage.

Seul un avis personnalisé est à même de répondre probablement aux interrogations singulières de chacun.

Les questions fréquentes ne sont publiées qu'à titre d'indication générale et ne doivent pas être assimilées à un avis de droit définitif. Chaque cas est singulier et doit être traité comme un cas unique nécessitant donc une réponse différenciée

Que faire si dans votre immeuble vous êtes confronté à un copropriétaire 'mauvais payeur' ?

Une propriété par étages (PPE) est un type particulier de copropriété et a été créée par le législateur suisse pour faciliter l’acquisition d’appartements. La particularité dans une PPE réside dans le fait que les copropriétaires disposent d’un droit exclusif sur leur parts de copropriété, mais qu’il existe également des parties communes.

Les copropriétaires par étage doivent disposer et administrer ensemble les parties communes mais aussi contribuer ensemble aux charges communes et aux frais de l’administration commune.

Lorsqu'un copropriétaire de PPE ne s’acquitte pas de ses contributions pour payer sa part sur les charges communes et les frais d’administration commune, le législateur a prévu un outil pour garantir aux autres copropriétaires leur droit aux contributions (art. 712i CC). Cet outil s’appelle l’hypothèque légale des copropriétaires et permet de constituer un gage immobilier sur la part de PPE du copropriétaire mauvais payeur.

Quelle procédure dois-je suivre et que me permet d’obtenir cette procédure ?

Il faudra dans un premier temps convoquer une assemblée des copropriétaires. En effet, pour pouvoir constituer ce gage immobilier, il faut une décision de la Communauté des copropriétaires.

En second lieu, votre avocat devra entreprendre toutes les démarches utiles pour faire inscrire l’hypothèque légale des copropriétaires au Registre foncier. Votre mandataire demandera tout d’abord l’annotation provisoire d’une hypothèque légale. Cette annotation devra être validée par une action au fond permettant d’obtenir l’inscription définitive de l’hypothèque légale.

Une fois l’inscription définitive de cette hypothèque légale des copropriétaires portée au registre foncier et la créance reconnue judiciairement, la Communauté des copropriétaires pourra demander la réalisation de gage par l'office des poursuites. En théorie cette procédure en réalisation de gage permet de vendre aux enchères la PPE du mauvais payeur et permet aux autres copropriétaires de récupérer sur le produit de la vente, les arriérés du copropriétaire mauvais  payeur sur les trois dernières années.

Dans la réalité toutefois, et s’il y a des gages immobiliers antérieurs (ce qui est pratiquement toujours le cas par la force des choses), il faut que les gages antérieurs soient couvertes par le produit de la vente forcée (principe de l'offre suffisante avec très souvent pour conséquence que le produit de la vente ne suffise pas à couvrir ces créances). Dans ce cas, il y a le risque que la Communauté de copropriétaires ne touche pas les arriérés.
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