Die auf dieser Homepage veröffentlichten Gerichtsentscheide beziehen sich auf einzelne Fälle, mit denen unsere Kanzlei betraut war.
Diese Urteile sind nach verschiedenen Rechtsgebieten geordnet.
Unsere Seite liefert lediglich Informationen, die einer groben und vorläufigen Beantwortung Ihrer Fragen dienen.
Ihre individuellen Anliegen können im Rahmen einer persönlichen Beratung geklärt werden.
En cours de bail à loyer, vous constatez des défauts dans votre logement. Quelles sont les possibilités qui s’offrent à vous ?
La chose louée doit répondre à des standards minima, que le locataire est en droit d’attendre, peu importe qu’ils aient fait l’objet d’un accord écrit ou non. Par conséquent, un logement d’habitation doit au moins protéger les locataires contre les intempéries et le froid, lui permettre de dormir, de cuisiner, d’effectuer sa toilette, de ranger ses effets, etc. (arrêt du TF
4A_208/2015 du 12.02.2016, c.3.2).
Sont notamment des défauts : un chauffage insuffisant, une isolation thermique insuffisante, des infiltrations d’eau, des moisissures sur les murs mais également le mauvais fonctionnement de la climatisation, d’un réfrigérateur ou d’une machine à laver la vaisselle.
Il convient de rappeler que selon l’
art. 257g al. 1 CO, « le locataire a l’obligation de signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même ». Pour des questions de preuve, il est préférable de signaler les défauts au bailleur ou à l’un de ses auxiliaires (concierge, gérance) par écrit.
En cas de découverte de défaut de la chose louée en cours de bail, le locataire a notamment les droits suivants :
• En vertu de l’
art. 259b CO, le locataire a, en tout temps, le droit de demander au bailleur de remettre en état la chose louée, si la réparation paraît possible. En cours de bail, ceci vaut pour les défauts graves et moyens. En pratique, il convient d’informer le bailleur du défaut et de lui demander la réparation par écrit ainsi que de lui fixer un délai convenable pour entreprendre les travaux nécessaires.
Lorsque le bailleur ne les exécute pas dans un délai raisonnable ou ne les exécute qu’imparfaitement, le locataire peut :
- En cas de défaut moyen, remédier aux défauts aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO).
- En cas de défaut grave, agir en justice pour obtenir l’exécution par le bailleur de la réparation ou résilier le bail de manière anticipée (art. 259b let. a CO).
• Selon l’art. 259d CO le locataire a également droit à la réduction proportionnelle du loyer dès que le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination complète de celui-ci. La réduction est ainsi due dès le moment où le bailleur a été informé du défaut et jusqu’à ce qu’il ait procédé aux réparations nécessaires.
En pratique, il faut soit en faire la demande écrite auprès du bailleur soit agir en justice.
• En vertu de l’art. 259e CO, le locataire a le droit d’obtenir la réparation du préjudice causé par le défaut aux conditions suivantes :
- il faut démontrer qu’il existe un défaut
- il faut prouver avoir subi un préjudice
- le préjudice doit être en lien de causalité naturelle et adéquate avec le défaut
- le bailleur doit avoir commis une faute. Celle-ci est présumée mais ce dernier peut apporter la preuve qu’il n’a commis aucune faute.
• En cours de bail et lorsque la chose est affectée d’un défaut grave, le locataire a le droit de résilier le contrat avec effet immédiat (art. 258 al. 2 et 259b let. a CO). Trois conditions doivent être réalisées : le bailleur doit avoir connaissance du défaut grave, celui-ci ne l’a pas réparé dans un délai convenable et la résiliation du contrat a été signifiée par écrit au bailleur. En pratique, il convient d’écrire au bailleur pour lui rappeler l’existence du défaut grave et son obligation de l’éliminer dans un délai convenable ainsi que de lui signifier que le bail sera résilié si rien n’est entrepris dans un délai convenable. Si à l’échéance du délai, le bailleur n’a pas éliminé le défaut, le locataire a le droit de résilier le contrat sans respecter les délais et termes de résiliation. Toutefois, il convient d’être vigilent avec cette possibilité car elle ne vaut qu’en cas de défaut grave. Par conséquent, si l’on a des doutes concernant la gravité du défaut, il vaut mieux résilier le contrat en respectant les délais et termes de résiliation.
• En vertu de l’art. 259g CO, le locataire a également le droit à la consignation du loyer. A ce sujet, voir notre publication.
