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L'exclusion d'un copropriétaire de PPE

Depuis la révision de 1965, le droit suisse permet à certaines conditions d'exclure un copropriétaire pour permettre aux autres d'exercer leurs droits sans être troublés, autrement dit pour assurer une coexistence pacifique entre les différents membres de la communauté.

L'art. 649b CC, qui s'applique tant à la copropriété ordinaire qu'à la propriété par étages (PPE), permet effectivement à un ou plusieurs copropriétaire(s) de requérir l'exclusion d'un autre copropriétaire lorsque « par son comportement ou celui de personnes auxquelles il a cédé l'usage de la chose ou dont il répond, des obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l'on ne peut exiger d'eux la continuation de la communauté » (art. 649b al. 1 CC).

A ce titre, il convient de souligner que la communauté en tant que telle n'a pas la possibilité de requérir l'exclusion : ce n'est qu'un ou plusieurs copropriétaire(s) à titre individuel qui peut (-vent) entreprendre cette démarche. Cette dernière doit néanmoins se fonder sur une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires sans compter le copropriétaire visé (art. 649b al. 2 CC).

Ainsi, l'exclusion d'un copropriétaire est assimilée à une expropriation de droit privé. Les conditions de l'exclusion sont donc strictes. Trois conditions cumulatives doivent alors être réunies pour exclure un copropriétaire :

1)    Tout d'abord, une violation d'une obligation doit avoir été commise, soit par le copropriétaire lui-même soit par une personne dont il répond. Tel est le cas, notamment, d'un locataire. Les obligations sujettes à violation peuvent trouver leur fondement dans la loi mais aussi, à titre d'exemple, dans le règlement de la PPE concernée. En outre, la faute n'est pas exigée et il n'est pas obligatoire que tous les copropriétaires soient lésés.

2)    Deuxièmement, la violation doit être particulièrement grave, de sorte que l'on ne puisse raisonnablement exiger des autres copropriétaires qu'ils poursuivent les relations communautaires. La gravité est ainsi retenue lorsqu'une atteinte est portée aux droits de propriété ou de la personnalité des autres copropriétaires de façon répétée ou lorsqu'il est vraisemblable que l'atteinte se reproduise. Toutefois, dans certaines situations, une atteinte unique peut suffire : il doit alors s'agir d'un cas extrême qui ne laisse place à aucune autre réponse que l'exclusion. Par exemple, le fait de ne pas payer les frais et les charges de façon volontaire et régulière, de même qu'une négligence quant aux travaux d'entretien aboutissant à un aspect inadmissible de la PPE dans sa globalité sont des motifs qui permettent, l'un comme l'autre, l'exclusion d'un copropriétaire.

3)    Troisièmement, puisque l'exclusion constitue l'instrument de dernier recours, le copropriétaire gênant doit avoir été mis en garde. Effectivement, le principe de subsidiarité veut que l'exclusion ne soit prononcée que lorsque toutes les autres mesures possibles et concrètement imaginables pour faire cesser les perturbations sont restées sans impact (ATF 113 II 15, JdT 1987 I 332). En ce sens, un avertissement donné dans une assemblée de la PPE, une procédure de médiation de même qu'une conciliation judiciaire peuvent toutes valoir comme mises en garde.
L'exclusion est finalement prononcée par le juge qui donne un délai au copropriétaire pour qu'il vende les parts dont il dispose dans la PPE de laquelle il a été exclu. Si le copropriétaire ne vend pas ses parts dans le délai imparti, le juge ordonne une vente aux enchères publiques (art. 649b al. 3 CC).
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