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Les arrêts édités en ligne ont trait à des cas singuliers pour lesquels notre Étude s'est engagée.
Ces jugements sont répartis en fonction des divers domaines du droit.

Notre site apporte simplement des informations indicatives, ne donnant en fait qu'un premier éclairage.

Seul un avis personnalisé est à même de répondre probablement aux interrogations singulières de chacun.

Les questions fréquentes ne sont publiées qu'à titre d'indication générale et ne doivent pas être assimilées à un avis de droit définitif. Chaque cas est singulier et doit être traité comme un cas unique nécessitant donc une réponse différenciée

Dans une PPE, puis-je réunir deux appartements superposés qui m’appartiennent en perçant la dalle qui les sépare ?

I.    La dalle est une partie commune ou une partie exclusive ?

L'art. 712b al. 2 CC désigne un certain nombre d'éléments d’une PPE qui sont des parties communes. En effet, cette disposition de nature impérative prévoit que le propriétaire d’étage ne peut acquérir de droit exclusif ni sur l’immeuble de base (le bien-fonds ou le droit de superficie), ni sur les parties importantes pour l’existence, la disposition ou la solidité du bâtiment (toit, murs porteurs, etc.), ni sur celles qui déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment (façades, côté extérieur d’un balcon, etc.), ni sur les ouvrages ou installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux (chauffage, ascenseur, etc.). Les parties communes ne sont toutefois pas nécessairement à la disposition de tous les propriétaires d’étages. Pour le reste, les propriétaires d’étages sont naturellement libres de définir, dans l’acte constitutif ou dans une convention postérieure soumise à la forme authentique, d’autres parties communes (art. 712b al. 3).

Le sol, comme le plafond, est un élément de séparation entre deux niveaux de la propriété par étages. Comme il s’agit d’une partie élémentaire du bâtiment, le sol est considéré comme une partie commune. Sont aussi communes toutes les matières servant à la solidité ou l’étanchéité du plafond ou du sol (isolation, etc.). En revanche, les revêtements, autrement dit toutes les matières qui peuvent recouvrir un plafond ou un sol sans en faire indissolublement partie, ne remplissent pas de fonction élémentaire. Ainsi, une dalle séparant deux appartements est assimilée à un plafond ou un sol et, par conséquent, constitue une partie commune.

II.    L’assemblée générale des copropriétaires peut-elle autoriser une telle réunion d’appartements ?

Les art. 647c à 647e CC, qui sont des règles de nature dispositives, s’appliquent en cas de propriété par étages uniquement lorsque les travaux portent sur des parties communes (par renvoi à l’art. 712g CC). Ils s’appliquent à celles-ci même si l’un des propriétaires a sur elles un droit d’usage particulier, et même si les travaux réalisés n’entraînent aucun dommage ou inconvénient pour les autres propriétaires.

Les travaux de constructions somptuaires sont les travaux exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé ou qui ne sont utiles qu’à un seul ou à très peu de copropriétaires. En principe, les travaux de construction somptuaires doivent être décidés à l’unanimité (art. 647e al. 1 CC). Toutefois, l’art. 647e al. 2 CC prévoit une exception. En effet, les travaux décidés à la double majorité (par têtes et par parts) peuvent tout de même être exécutés si les conditions cumulatives suivantes sont remplies : l’opposant ne doit pas être durablement entravé dans son droit d’usage et de jouissance de la chose, les autres copropriétaires l’indemnisent de l’atteinte portée à ses droits et se chargent de sa part des frais (art. 647e al. 2 CC).

Dans notre cas, l’assemblée générale des copropriétaires peut autoriser le percement de la dalle car la réunion de deux appartements constitue des travaux de constructions somptuaires. Reste encore à déterminer si la décision prise par l’assemblée générale pour autoriser ces travaux devra être prise à l’unanimité ou à la double majorité.
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